4 月 25 日下午,中交地产(SZ000736,股价12.88元,市值89.57亿元)举行2022年度线上业绩说明会,董事兼总裁汪剑平、独立董事刘洪跃、董秘田玉利、财务总监刘兵出席。
不出意料,2022年度尤其严重的增收不增利、被问询的35亿元定增,以及作为一家央企的拿地规划和对行业的预判,成为投资者和市场的关注重点。
但客观说,这场业绩说明会成色略显不足,关于市场质疑的业绩是否不足预期、近期股价大跌、计提大额减值准备的依据等问题,中交地产管理层并没有作出明确回复。
重点布局一线、强二线
年报显示,2022年中交地产实现营业收入384.67亿元,较上年同期增长164.52%;利润总额21.83亿元,较上年同期增长43.36%;归属于上市公司股东净利润0.34亿元,较上年同期减少85.60%。
对于利润下降,田玉利解释称,2022年随着项目交付结转面积的增加,公司营业收入有明显增加,但随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕,近年拿地成本不断提高以及销售端限价等各类因素影响,房地产行业毛利率总体呈现下降趋势,公司部分项目毛利空间有限,盈利空间出现一定程度的收窄。另一方面,并表范围内项目公司持股情况不同的项目盈利情况存在一定差异,归母净利润亦受到影响,导致2022年归属于母公司所有者的净利润较少。
记者梳理年报发现,2022年中交地产的土地成本达187.22亿元,占营业成本比重达56.22
汪剑平表示,中交地产在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则,土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域,重点布局北京、天津、重庆、杭州、厦门、广州、深圳等一线城市与强二线城市。
在回答《每日经济新闻》记者以投资者身份提出的拿地策略问题时,田玉利表示,公司新项目的拓展聚焦高能级区域与城市,优选市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块,资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜;优选人口规模大、人口聚集能力强、GDP总量和增量排名靠前的区域和城市,进一步向核心城市、核心区域聚焦;2023年投资方向仍主要以资金投入产出效率高的市场化商品房项目为主,适度布局城市更新项目,择机选择政策性住房项目,谨慎获取持有型物业类项目;进一步提升市场研判能力,提升合作、收并购谈判能力,提升资源嫁接能力,充分规避投资风险,精益求精,进一步提高投资质量。
公司资产负债率偏高
截至去年底,中交地产的负债总额是1.66亿元,资产负债率为86.13%;账上货币资金104.82亿元,与上年同期相比有所下滑,其中受限资金18亿元,然而一年内到期的非流动负债为175.87亿元。
不过刘兵表示,公司近年来主营业务发展规模较快,积极开拓融资渠道,为公司主营业务发展的可持续发展提供资金保障。房地产行业政策自2022年下半年以来有所松动,公司融资渠道进一步畅通,总体融资成本有所下降。公司目前资金链平稳,无到期未偿还债务,融资风险在可控范围内。
中交地产此前在年报中曾坦言,公司的发展规模和效益与行业领先企业相比尚有不小的差距,资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决;地产主营业务整体毛利率有所下滑,除政策宏观调控等客观因素影响,也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够,产品溢价能力还不足。
从管理层在业绩会上的表态不难看出,中交地产对于本次定增寄予厚望。
今年2月23日晚间,中交地产公告称,拟向包括控股股东中交房地产集团(以下简称地产集团)在内的不超过35名(含35名)符合中国证监会规定条件的特定对象发行股票,募集资金总额预计不超过35亿元,主要投向长沙、郑州、武汉等地的“保交楼、保民生”住宅项目。
此次定增募资将全部用于长沙凤鸣东方(8亿元)、郑州翠语紫宸(0.6亿元)、武汉中交澄园(6亿元)、惠州紫薇春晓(6.5亿元)、天津春映海河(3.4亿元)等5个“保交楼、保民生”住宅项目,以及补充流动资金(10.5亿元)。据田玉利的说法,这5个项目均为中交地产并表范围内子公司项目,均为最符合“保交楼、保民生”的房地产项目,筛选过程中以合规性为先,均为盈利项目。
汪剑平表示,本次定增,一是能够充实公司资金实力,补充权益资本,优化公司资本结构,提高公司发展潜力;二是本次募集的资金将用于政策支持的“保交楼、保民生”相关房地产项目,有利于支持公司可持续发展,夯实长期增长基础,维护行业稳定。
对负债过高问题,汪剑平也拿出了定增这一“撒手锏”:“公司目前总股本与同行业上市房企相比偏低,近年来主营业务发展规模较快,债权融资在促进公司业务规模增长的同时,也导致公司资产负债率指标偏高。我司目前正在积极推进向特定对象发行股票事宜,如能够顺行发行,将扩大公司净资产规模,改善公司资产结构。”
管理层还表示,公司目前开发的楼盘目标客户以刚性需求人群为主,受到政府限购政策影响相对较小。
对行业发展,田玉利认为,房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,在拉动投资、促进消费、保持国民经济持续增长中发挥了重要作用。在政策端适时发力的基础上,房地产行业发展前景依然可期。