国家统计局近日公布了1-2月份的经济数据，总体上还是让人感到非常担忧，我们简单说说房地产的相关情况。
今年1-2月份，新建商品房销售面积19万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%；新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。
根据统计局的数据，今年2月份的二手住宅销售价格中，徐州、厦门、南京、温州、武汉、广州的跌幅靠前，且同比跌幅分别为10.3%、8.8%、8.7%、7.7%、7.6%、7.5%，尤其值得关注的是北上广深2月份的二手房销售价格同比的跌幅分别为5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。
不管是新房的销售量价，还是二手房的价格，目前的巨大下沉势头到底意味着即将探底反弹，还是依旧意味着深不见底，目前暂时无法判断。
今年两会期间，住建部部长介绍，目前31个省份312个城市建立了“城市房地产融资协调机制”，报送“白名单”项目6000多个，截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。
市场方面的担心在于，即便“房地产融资协调机制”能促使银行向房企投放贷款，因房企拿到贷款后实际上还是会优先用于偿付到期债券和信托、私募、险资等非标债务（以避免爆雷），因此只要房企的销售端无法企稳回暖，房企靠借新还旧依旧撑不了多久，如果将万科目前所处的舆情结合起来分析，各方的“自保”态度也就更容易理解。
简单来说，房地产行业能不能拉起来，最终还是得靠就业岗位和居民收入的增加，如果居民端没钱买房，救市或许终究是空谈。可能很多人会认为民间其实还是有着巨额的财富，比如楼市长期存在的投资群体和改善需求群体，只要他们肯全力下场，市场照样能被带起来，可现实的问题是，房产的投资价值已让人充满疑虑，加上经济下行和居民就业、收入预期下降的双重影响，这些“聪明钱”更不会无的放矢。
今年以来，深圳的写字楼空置率大幅攀升，各种商场、临街铺面的商家大面积关停，大中小的很多工厂手上都没有订单，各种国际国内的展会上也都客源稀疏。如果将中美的脱钩断链以及特朗普再次当选美国总统后加码中美贸易战等影响因素综合起来考虑，我们对经济发展的预期可能还得更加保守一些。
截止当前，最令人担心的或许是房地产行业崩塌后，地方政府融资平台（城投平台）还能撑多久。没有了卖地收入，在经济下行背景下税收等收入的锐减给地方政府带来的压力可想而知，而一旦承担着地方政府融资职能的城投平台出现大面积的爆雷，后果根本无法想象。
我们最近在重新审视地方国企和城投平台在“三大工程”（具体为基建、城中村改造、保障性住房建设）的落地方面可以给我们带来的投资机会，很多地方政府、城投平台的缺钱程度超出了我们的想象，不管是发债、银行、信托、私募、保理、融资租赁等，所有融资渠道都跑遍用尽了，如果还是找不到钱，金交所的城投定融产品会不会死灰复燃也很难说。
有一点可以肯定的是，不管是投资机构还是投资人，目前大家遇到的更大的还是资产荒的问题，即便是城投的定融产品，只要产品能发出去，投资人还是会买单，毕竟以前所有出现违约的定融产品最终还是顺利兑付了，因为这背后始终都是政府信用和城投信仰的问题。
我们目前在城投的基建、城中村改造等项目方面的非标投资遇到很多问题，比如产品（融资）期限，政府、城投基本上要求3-5年还款，这跟主流1-2年的非标投资回收期限相差甚远。除此之外，即便是通过主流的“投资人+EPC”的模式切入项目，也经常得面对施工单位拿不到项目导致前期投入全部变成沉没成本的问题。
最让人感到困惑的地方在于，地方政府和城投平台都非常缺钱，也急需融资上新的项目，以完成经济增长任务，但监管部门在城投对外融资（引入社会资本）方面却在层层限制，包括最近启动的新一轮金融领域的从严从紧监管，由此也导致很多金融机构和城投平台的领导都本着“宁可不做也不要犯错”的原则处理业务，结果就是做事的人都很努力，最后却可能做的都是无用功。
转自：西政资本
