2019年8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2015年之后，中国房贷利率首次发生改变。网上很多自媒体写的解读文章比较晦涩，笔者房地产从业经验丰富，咨询了几位银行的朋友，这篇文章从实际角度、用直白简洁的话语，逐条解析新政内容，对比实际利率计算方式，评定对房价的影响，以及应该在调整前还是调整后买房等。（文章开头是央行官网截图，没兴趣的可以直接跳跃到下文）
政策原文与官方解读
1、政策原文
▲中国人民银行官网截图
2、答记者问
▲中国人民银行官网截图
逐条解析
1、2019年10月8日之后新发放的房贷利率以最近一个月、相应期限的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准点、加点形成。比较拗口对不对，看完下面两个公式你就明白了。（以五年期及以上的房贷为例,折扣、上浮百分数和加点幅度在合同期限内固定不变）
2019.10.8之前的实际房贷利率=（1+各银行在不同城市制订的折扣或上浮百分数）*基准利率（2015年10月至今为4.90%）
2019.10.8之后的实际房贷利率=（1+各银行综合中央调控要求/本城市调控要求/贷款人资质等制订的加点幅度）*LPR（由18个银行决定，每月更新，2019年8月20日的LPR为4.85%）
▲五类城市调整前后利率对比
2、签房贷合同时，客户可以和银行协商制定好以后调整利率的周期，最短一年，最长是整个合同期限。
在上面的公式中，我们可以看到，LPR和实际房贷利率呈正相关联系，也就是说，LPR上涨，那么房贷利率也会上涨，反之，房贷利率就会下降。而LPR可能每月都会有变动，所以如果你感觉签约时LPR处于历史高位时，可以将利率重定价周期调整为一年，万一几年后LPR下降了，你可以选择重定为当时的LPR，这样你的实际房贷利率也会随之下降，每个月就可以少还一些房贷。
（现行政策下，一旦签约，实际房贷利率其实只与基准利率相关，基准利率由央行制定，基准利率变化后，银行会通知客户房贷利率产生变化，然后在第二年1月1日调整。但自2015年之后，基准利率就一直维持在4.90%这个数值没有变过）
3、2019年10月8日之前，中国各城市各银行之间的实际房贷利率差异很大，我在下面的表格中，根据各城市的首套房贷平均水平将全国分为五类城市 ，——
一类是上海，现在首套利率还可以打九五折，甚至九折，这次央行调整后，短期内很明显上海的实际房贷利率会明显上涨。所以，上海人民现在肯定处于纠结之中，不上车估计会永远的错过最后一次的利率折扣，上了车，以后LPR大降，以前的合同不能修改，还是亏的不行，难办呐难办~
一类是厦门，现在首套利率维持在基准水平，按最近的LPR计算，央行调整前后差距很小，厦门市民可以淡定的继续看海；
一类以石家庄为代表，现在首套利率很多银行可以走上浮5%的城市，按最近的LPR计算，这次调整后如果银行不再“加点”，实际利率水平是下降的。但央行这次出台新政的目的，就是为了贯彻落实“房住不炒”，所以此类城市大概率会“因城施策”，加几十个基点（一基点=0.01%），维持实际房贷利率不变。
剩下的两类城市中，以北京为代表的、首套利率上浮10%的城市数量现在是最多的，以合肥苏州为代表的、首套利率上浮20%甚至25%以上的城市数量现在比较少，这两类城市，按最近的LPR计算，这次调整后如果银行不再“加点”，实际利率水平会下降很多。但是，这两类城市目前都是调控重点，特别是苏州和合肥，房价上涨领头羊，实际房贷利率肯定会维持不变，10月8日后，这两座城市的大多数银行我个人预计会在LPR之上继续“加点”，加100个基点属于正常操作，150个基点也是有可能的。
央行这次还强调——首套房贷利率以后不再有折扣，最低也不能低于LPR（基准），二套房贷利率最少也会在LPR的基础上加60个基点，也就是上浮12%左右。
所以，综合以上五类城市调整前后的利率对比，可以很明显发现：短期内，各城市实际房贷利率还是不会发生大的变动，但从长期来看，除非收回此项新政，否则全国不会再有“利率折扣”这种好事，也就是说，这次利率调整，长远来看，对房地产是实际加息的。
4、再次强调因城施策，虽说由地方银行自主决定实际贷款利率，但首套不能低于LPR（基准利率），二套不能低于LPR+60个基点，所以这一条实际上还是在呼应本次央行出新政的主要目的——房住不炒，因城施策，维持房贷利率基本稳定。
5、以后可能每一笔房贷的实际利率都是不同的，会由 城市调控要求、银行经营状况、客户自身征信来决定。
6、老调重弹，堵住“转按揭”、“加按揭”的窟窿。
7、以2019年10月8日为限，新人走新政，老人按合同。
8、公寓、写字楼等商业性质的房贷利率不得低于LPR+60个基点，公积金利率不变，五年及以上3.25%，五年以下2.75%。
常见疑问
1、什么是LPR？
贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，创设于2013年10月，简单的说，LPR就是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。
8月17日，央行发布2019年第15号公告，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，进一步改革和完善了LPR的形成机制，主要就是调整报价频率为每月一次、增加5年期以上期限品种等。
2、央行调整房贷利率的目的？
官宣理由可以查看本文第一张图的起始部分文字，无非就是房住不炒、因城施策。个人认为，这次调整是在配合8月17日的LPR改革，降低实体经济融资成本的同时，遏制资金流向房地产。至于利率市场化等问题，那是后话了。
3、这次利率调整会维持多久？
不好说，但绝对不会短期存在，起码五年甚至更长。
4、对房价有什么影响？
上文对五类城市的解析，可以看出，短期内，各城市的实际房贷利率调整前后大概率会维持稳定，对实际购房成本无明显影响，房价基本盘不会产生大的波动；长期来看，经济低迷期，原本资金成本低的银行有动力用利率折扣来吸引客户办理房贷，毕竟房贷属于低风险业务，但以后这条路就不好走了，所以笔者认为——这次利率调整，长远来看，对房地产是利空。
5、现在买房还是新政施行之后买房？
首先，需要明确一点，一旦签约，折扣、上浮、加点幅度就永远不会变了。短期内，新政调整前后实际房贷利率维持稳定，但调整后的房贷政策更加灵活，如果经济持续低迷，LPR是有下降可能的，所以对绝大多数城市来说，笔者建议新政施行后，咨询银行客户经理，结合自身情况，确定加点幅度不高的话，买房签约更好一些。上海人民，可以通过掷色子来决定。
6、为什么对实体经济降息，对房地产加息？
这次全世界包括美国在内共计有二十多个国家的央行宣布降息，是因为都撑不住了，尤其是美利坚，经济虚假繁荣了一段时间，加息没有把中国拖垮，自身问题反而越来越严重，美债倒挂很可能是新一轮经济危机的征兆。通过降息来调整社会资金流动，促进消费，重振经济活力，是常规操作，可是中国房地产吸纳了过多资金，对实体经济发展十分不利，房地产也降息的话，可能资金会加速流向楼市，所以现在央行虽然“实际”（注意是“实际”而不是“直接”）降息了，但对房地产反而要添加束缚、实际加息。
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