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这轮房贷提前还款潮离结束还有点早，不管是银行还是买房人，日子都不好过。
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作者：樱桃团队
一
不扒不知道，原来大家提前还房贷的积极性这么高。
2022年初的时候，全国各地掀起一股提前还房贷浪潮。
但真正的还贷高峰是在去年。
截至2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，较于2022年减少6000亿。相当于减没了2个万科。
这是20年来，个人住房贷款余额首次下降，我们又一次见证历史。
▲近十年个人住房贷款数据，图片源自微言财经
出现这种情况有两种可能，一是2023年新增住房贷款为负，这显然不可能。毕竟去年百强房企就卖了6万多亿的房子。
那就只剩一种可能：国人当期还贷额+提前还贷额，超过了同期新增住房贷款。
我查到2023年新增个人住房贷款6.4万亿元。
这也就意味着，2023年有房一族还了7万亿（6.4+0.6）的房贷，才导致最后的余额为负值。
而这7万亿中，绝大部分都是提前还的房贷。
这是一个很恐怖的数据，也是银行最不愿意看到的局面。
因为房贷业务是一块肥肉，大家都提前还了，银行还吃啥利息！
若按4.2%的存量房贷利率算，银行一年就少收3000亿房贷利息，可以说房贷部门一年白忙活。
突然能明白今年以来，为啥银行纷纷降存款利率了。
一方面利息收入大降，一方面为了刺激楼市和经济又要降利率，为了保护银行，就只能牺牲储户了。
作为房贷放贷主力军的工农中建交5大国有银行，是这轮提前还贷潮的重灾区。
2023年个人住房贷款余额，仅5大银行就合计减少5900多亿。
农业银行，减少1757.81亿；
工商银行，减少1435.23亿；
中国银行，减少4.52亿；
建设银行，减少930.84亿；
交通银行，减少500.14亿；
也就是说，2023年全国房贷余额减少的6000多亿，主要失血槽就是这5大银行。
像失血最多的农业银行，其实2023 年新增个人住房贷款投放并不少， 7810 亿元，比上一年还多178亿元；但这也说明农业银行提前还房贷的规模之大，近万亿。
除了提前还贷潮，还有一个不好的信号，发放房贷最大的几家银行，其房贷不良率在迅速走高。
2023年个人住房贷款不良率：
工商银行从0.39%上升至0.44%，增幅达12.8%；
农业银行从0.51%上升至0.55%，增幅7.8%；
建设银行从0.37%上升至0.42%，增幅达13.5%；
这说明一些买房人还不上房贷、断供了。
▲2022-2023年六大行个人住房贷款不良率，图片源自樱桃大房子
经济下行，不管是银行还是买房人，日子都不好过吖！
二
我看有银行表示“一季度房贷提前还款的规模较去年四季度有所下降”。
姑且他说的是真的，但我认为，这轮房贷提前还款潮离结束还有点早。
原因不难理解，只要今年还有降息预期、只要首套房贷利率还有下降空间，大家就会有提前还房贷的冲动。
你想过没有，这两年为啥突然会掀起一股席卷全国的提前还房贷浪潮？
我看有些人找的理由是经济形势差、未来收入不确定什么的，这只是一方面。
还有两个很重要的理由：
一是大家没有好的投资理财渠道。
以至于现在有钱人纷纷去买大额存单，今天招行突然发消息说不再新的大额存单产品，可见资产荒到了什么程度。
所以在不少人看来，既然钱没地方去，还不如提前还房贷。
二是存量房贷利率偏高，尤其是首套房贷率持续走低后，二者之间的息差，真的让人意难平。
▲1991-2024年2月20日房贷基准利率（5年期以上），图片源自樱桃大房子
2021年以前购买的存量房贷款利率平均值在5.56%附近，如果是10年前房子，利率在6%以上，最高达到7%。
到2023年1月，央行和银保监会联手出台了一个政策：
允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
通知一发出，就有30个城市齐刷刷下调首套房贷利率，多地更是降到4%以下。
存量房和新房房贷利息一下子就有1-3个点的差距。
同样是贷款100万元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房贷利率下，每个月的还款额相差将近1200元，总利息相差44万元。
而到了今年房贷利率是进一步往下走，前两天我就专门写了篇文章：房贷超重磅消息来了！
最近很多城市开始批量取消房贷利率下限了。
目前一线城市首套房贷利率已降到3.88%，二线城市降到3.61%，三四线城市降到3.57%。
今年看，一线城市房贷利率仍然会是最高，但是三四线城市，很可能会率先进入3%左右的利率，甚至在不久的将来，会跌破3字头，进入2字头时代。
所以但凡理性的人，都很难不对提前还贷动心思，凭什么要给银行打工？
在这里，我要给大家强调下，提前还贷，本质上还是一种理财思维，出发点是怎么通过债务置换，减少自己的杠杆成本。
比如用低利率的新房贷，或者用经营贷、消费贷置换高利率的存量贷。
像去年那么多提前还贷的，其实就有一部分人是转为经营贷了，因为经营贷的利率现在最低可以做到不到3个点。
虽然没有准确的数据，但大口径的数据还是很能说明问题。2023年住户经营性贷款全年增量达3.23万亿，余额同比增长17.2%，与房贷余额的乏力形成鲜明对比。
mian0504
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▶贷》，原文发布于2024年4月10日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
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