房东卖自己的房子，却被租客告上法庭，索赔20万。
有网友认为，租客想讹钱。
也有网友觉得，房东应该赔偿。
到底是怎么一回事？
01■
杭州的彭女士急需用钱，想卖掉一套房子周转。
这套房子在2022年3月租了出去，租期2年，月租3900元。
彭女士事先了解过，租客有优先购买权，所以她第一时间询问租客小陆是否有购买意向。
60多平米的房子，定价190万。
小陆觉得彭女士开这个价根本不是诚心卖给他的，就说要看看其他房子。
买房是大事，讨价还价很正常。
彭女士也表示理解，跟丈夫商量过后，决定降价10万，希望能尽快促成交易。
她告诉小陆，.8万是最低价。
小陆依然说要再考虑一下，因为他觉得这并不是房东心里的底价。
彭女士急了，表示不可能无限期等他，只给他5分钟，5分钟内不答复就跟别人签合同。
小陆被催得心烦，赌气地回了一句：
“买房又不是儿戏，刚问我就需要做好决定，考虑几天总需要的吧。
你的房子随你怎么处理咯，我只是个租客而已。”
彭女士和丈夫认为，小陆这么说，就是不考虑买他们房子的意思，于是再次向他确认：
“那我就卖给别人了，谢谢！”
双方没谈妥，彭女士找了其他买家。
小陆每次都很配合，开门让买家进去看房。
房子很快卖出去，最后的成交价是170万。
彭女士和丈夫还没来得及高兴，就被小陆告上法庭，理由是：
侵犯了他的优先购买权，要求彭女士赔偿他20万。
彭女士气笑了，我卖我的房，你一个租客凭什么要钱，买卖不破租赁，又没赶你走，完全可以住到合同到期。
那么，到底是小陆碰瓷，还是彭女士侵权？
02■
1、什么是优先购买权？
如果房东想出售正在出租的房子，租客有权利在同等条件下优先购买。
这个权利也不是无限的，租客在收到房东通知15天内，没有明确表示要买，就等于放弃这个权利。
彭女士反复询问小陆是否有意愿购买他们的房子，确实充分尊重了小陆的优先购买权。
但最终报价是万，最终售价却是170万。
争议就在这里，小陆要求彭女士赔偿，就是因为最初报价跟最终售价相差20万。
《民法典》第726条规定：
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
“同等条件”的意思是，租客跟其他买家在买卖条件上等同，比如：
售价的高低、付款期限的长短、一次性付清还是分期付款、有无担保等等。
如果彭女士报价190万元，小陆愿意购买，其他买家也愿意购买，那么彭女士就应该把房子卖给小陆。
如果彭女士报价.8万元，小陆不愿意购买，那么彭女士可以以这个售价卖给其他人。
如果彭女士报价.8万元，小陆不愿意买，其他买家也不愿意，这个时候她降价10万，就需要再次通知小陆，若小陆明确表示拒绝，或15天内没有明确表态，可以视为放弃优先购买权，彭女士可以卖给其他人。
降价可以视为重新报价，彭女士没有告知小陆，就涉嫌侵害他的优先购买权。
但是，小陆给出“你是房主你做主，我只是个租客而已”这样的模糊不清答复，容易产生歧义。
本身彭女士有一定法律意识，知道要先询问租客的购买意愿，但小陆的答复令她以为是拒绝购买，后续也不再询问。
所以，彭女士是否侵犯小陆的优先购买权，还需要结合事实做进一步的判断。
3、法院意见
长江大学法学院副院长杨春磊表示，同类型的案例中：
有的法院认为应当酌情判赔几万元；
有的法院则认为是否购买房屋只是租客的一种选择权，只是可能性，不代表必然会发生。
但就算最后判彭女士赔偿，也不是小陆要多少就给多少。
民法只支持填平损失，而不会让某一方额外获益。
小陆要举证自己实际受到多少损失，而不是漫天要价。
目前，双方仍在协商处理中。
这件事提醒我们，牵涉到别人的权利时，就要小心行事。
必要时可提前约定好，避免不必要的纠纷和损失。
你觉得房东应该赔偿这20万吗？
欢迎在评论区留言，与大家一起交流你的看法！
参考资料：
1.人民政协网 2023年09月19日 《房东卖房被租客告侵权，谁之过？》
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